如何计算旧城拆迁改造土地成本

如何计算旧城拆迁改造土地成本

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十七条规定,开发产品计税成本支出的内容如下:

(一)土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

因此,问题所述因划拨转出让、用途改变、容积率调增缴纳的费用属于取得土地的成本,但不包括被行政处罚的金额。

2、《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)第一条规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:

1、评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。

2、土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。

因此,企业应按支付的成交价格作为缴纳契税依据。

若价格明显偏低,主管税务机关可核定成交价格。

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